Prix immobilier à Aix-les-Bains
en 2026

Aix-les-Bains affiche un écart de prix mesuré entre maisons et appartements : les premières se négocient à 4 711 €/m² en médiane, contre 4 545 €/m² pour les seconds. Cette proximité tarifaire, inférieure à 4 %, traduit une demande soutenue sur les deux segments dans cette station thermale de 32 406 habitants. Les volumes confirment cette dualité : 1 945 ventes d'appartements contre 321 maisons sur la période analysée, soit une prédominance marquée du parc collectif.

La tendance générale reste néanmoins à la prudence. L'évolution médiane des prix recule de -6,7 % entre 2023 et 2025, sur un total de 2 422 transactions. Cette correction, observée sur trois ans glissants, suggère un marché en phase d'ajustement après la flambée post-covid, sans pour autant effacer la résilience relative du secteur lacustre savoyard.

Située sur les rives du lac du Bourget, Aix-les-Bains compte 32 406 habitants et constitue le deuxième pôle urbain de la Savoie. Cette commune du département 73, intégrée à la région Auvergne-Rhône-Alpes, tire sa spécificité d'une position géographique singulière : à la croisée du massif des Bauges et du plus grand lac naturel de France. Cette double proximité montagne-eau structure durablement l'attractivité résidentielle et touristique du territoire.

Le marché immobilier local repose sur un équilibre marqué entre deux typologies de biens. Les appartements dominent nettement l'activité transactionnelle avec 1 945 ventes sur la période analysée, soit près de six fois le volume des maisons (321 ventes). Cette prépondérance reflète le tissu urbain dense du centre-ville et des quartiers péri-lacustres, où l'offre en logements collectifs répond à une demande soutenue. La médiane des prix au m² se situe à 4 545 € pour les appartements et 4 711 € pour les maisons, soit un écart relativement resserré entre les deux segments.

La dynamique récente révèle une correction de -6,7 % de la médiane globale entre 2023 et 2025, observée sur un total de 2 422 transactions. Cette évolution s'inscrit dans un contexte de normalisation après les tensions des années précédentes. Les facteurs de résilience demeurent liés au cadre de vie : thermalisme historique, accessibilité depuis Chambéry et Genève, ainsi que la préservation du littoral du Bourget. La commune capitalise sur une identité balnéaire affirmée, sans équivalent dans l'arc alpin.

Dans un contexte de recul des prix de -6,7 % sur deux ans à Aix-les-Bains, fixer le bon prix dès la mise en vente conditionne la durée d'écoulement et le niveau de négociation final. Une estimation rigoureuse repose sur l'analyse des données DVF réelles — médiane à 4 711 €/m² pour les maisons et 4 545 €/m² pour les appartements — croisées avec l'état précis du bien : travaux à prévoir, exposition, étage, qualité des prestations. Privilégiez les comparables vendus dans les six derniers mois plutôt que les annonces en cours, souvent surévaluées. La saisonnalité joue également : la fréquentation thermale et lacustre renforce l'attractivité du bassin aixois au printemps et en début d'été, période propice à capter l'attention des acquéreurs.

• Basez votre prix sur les ventes réalisées (DVF), non sur les annonces
• Intégrez l'ajustement état du bien : rénové ou travaux à prévoir
• Anticipez la saisonnalité : visibilité accrue de mars à juin
• Privilégiez les comparables récents (même quartier, typologie similaire)