Prix immobilier à Aulnay-sous-Bois
en 2026

À Aulnay-sous-Bois, le marché immobilier distingue clairement les deux segments de logements. Les maisons affichent une médiane de 3 647 €/m², soit un écart de 7,8 % supérieur aux appartements, positionnés à 3 382 €/m². Cette prime s'explique par l'attractivité du pavillon pour les familles, dans une commune de 87 599 habitants qui conjugue desserte RER, espaces verts et relative accessibilité par rapport au cœur de l'agglomération parisienne. Les volumes transactionnels confirment cette dynamique : 961 ventes de maisons contre 799 appartements sur la période analysée, pour un total de 1 887 transactions.

La tendance générale marque néanmoins un repli. L'évolution médiane des prix affiche -5,6 % entre 2023 et 2025, traduisant une phase de correction après les tensions des années précédentes. Cette baisse, observable sur l'ensemble des typologies, place le marché aulnaysien dans une configuration favorable aux acquéreurs en 2026, avec des niveaux de prix qui retrouvent une assise plus conforme aux fondamentaux locaux.

Aulnay-sous-Bois, commune de 87 599 habitants située en Seine-Saint-Denis, présente un marché immobilier caractérisé par une légère baisse de la médiane des prix de 5,6 % entre 2023 et 2025. Cette évolution s'inscrit dans un contexte de resserrement général des conditions de crédit et d'ajustement des anticipations des acquéreurs en Île-de-France. Les données DVF sur trois ans glissants révèlent une activité transactionnelle soutenue avec 1 887 ventes analysées, dont une majorité de maisons (961 transactions) face aux appartements (799 transactions).

La proximité de la commune avec les infrastructures de transport structurantes constitue un élément déterminant du marché local. Aulnay-sous-Bois est desservie par le RER B, assurant une connexion directe avec Paris et les aéroports de Roissy-Charles de Gaulle et Orly. Cette accessibilité explique en partie l'écart de prix mesuré entre les deux types de biens : la médiane des maisons s'établit à 3 647 €/m², contre 3 382 €/m² pour les appartements. Cette différence de 265 €/m² traduit la préférence accordée aux logements avec extérieur dans un territoire où l'offre pavillonnaire reste recherchée par les familles.

Le profil démographique de la commune, marqué par une population nombreuse et diversifiée, génère une demande résidentielle variée. Les secteurs pavillonnaires historiques coexistent avec des ensembles d'habitat collectif construits durant les décennies de forte croissance urbaine. Cette dualité se reflète dans la répartition des transactions, où les maisons représentent 50,9 % des ventes malgré une densité urbaine élevée caractéristique du département.

Pour vendre dans un marché en repli de 5,6 % sur trois ans, la précision de l'estimation constitue votre premier levier. Privilégiez une analyse fondée sur les données DVF réelles plutôt que sur les prix d'annonce, souvent gonflés et peu représentatifs des transactions effectives. Le réflexe à adopter : identifier les comparables récents (même typologie, même secteur, ventes conclues dans les 6 à 12 mois) pour positionner votre bien dans la fourchette médiane de 3 382 €/m² pour un appartement ou 3 647 €/m² pour une maison, ajustée selon l'état réel du bien (travaux, DPE, stationnement).

• Demandez une estimation basée sur les 1 887 transactions DVF analysées, pas sur les annonces en ligne
• Anticipez la saisonnalité : l'activité rep généralement en septembre-octobre et au printemps
• Justifiez votre prix de départ par 3 à 5 comparables récents de moins de 12 mois
• Intégrez dans votre calcul le coût des éventuels travaux visibles par l'acquéreur