Prix immobilier à Toulouse
en 2026

Les données DVF révèlent un écart significatif entre les deux segments du parc toulousain : les maisons affichent une médiane de 4 660 €/m², soit 38 % au-dessus des appartements (3 360 €/m²). Cette différence s'explique par la rareté de l'offre pavillonnaire dans les limites de la ville, où les 3 531 transactions sur maisons représentent moins de 14 % des 25 783 ventes analysées. Les appartements dominent massivement le marché avec 20 438 transactions, caractéristique d'une métropole attractive auprès des primo-accédants et des investisseurs locatifs.

Sur la période 2023-2025, la médiane globale recule de 2,7 %, traduisant un ajustement mesuré après les tensions des années précédentes. Cette correction, observable sur les deux segments, n'affecte pas la structuration profonde du marché : le rapport maison/appartement reste stable, et l'activité transactionnelle se maintient à un niveau soutenu pour une agglomération de 514 819 habitants. La tendance suggère une phase de stabilisation plutôt qu'une rupture, avec des prix qui peinent à croître mais résistent à une baisse prononcée.

Toulouse compte 514 819 habitants et constitue le cœur économique de la Haute-Garonne et de la région Occitanie. La ville affiche une médiane de prix au m² de 3 360 € pour les appartements (20 438 ventes sur la période) et de 4 660 € pour les maisons (3 531 ventes), soit un écart significatif de 1 300 €/m² entre les deux segments. Cette structuration reflète un marché profondément dual : les appartements représentent près de 80 % des transactions analysées (25 783 au total), caractéristique d'une métropole dense où l'habitat collectif domine.

La position géographique de Toulouse constitue un atout majeur de son attractivité résidentielle. Située à moins de deux heures de la Méditerranée et à proximité immédiate des Pyrénées, la ville offre un cadre de vie combinant dynamisme urbain et accès aux loisirs de plein air. Cette situation explique en partie la résistance relative de son marché, malgré une évolution médiane globale de -2,7 % entre 2023 et 2025. Le quartier des Carmes, dans le centre historique, et le secteur de Compans-Caffarelli, tertiaire et bien desservi, illustrent les pôles de tension où la demande reste soutenue.

Le marché toulousain se distingue également par son ancrage dans un tissu économique diversifié : aéronautique, spatial, recherche et enseignement supérieur. Cette spécialisation sectorielle génère un flux continu de ménages qualifiés, notamment dans les secteurs proches des grandes écoles et du pôle scientifique de Rangueil. La relative stabilité des volumes transactionnels — plus de 25 000 ventes sur trois ans — témoigne d'une liquidité préservée, même dans un contexte de correction nationale.

Pour vendre votre bien à Toulouse dans un marché en léger recul (-2,7 % sur trois ans), l'estimation précise constitue votre premier levier. Privilégiez une analyse fondée sur les données DVF officielles, croisées avec l'état réel de votre logement : travaux récents, exposition, étage pour les appartements. Le réflexe "comparable récent" prime sur le prix moyen affiché dans les annonces, souvent gonflé et peu représentatif des transactions effectives. Concernant la saisonnalité, le premier semestre concentre traditionnellement l'activité, sans que l'écart soit spectaculaire dans une métropole de cette taille.

• Estimation data-driven : basez-vous sur les 25 783 transactions DVF analysées, pas sur les annonces en ligne.
• Comparables ciblés : recherchez des ventes réelles de biens similaires dans votre quartier sur les 12 derniers mois.
• Ajustement état du bien : intégrez systématiquement les travaux nécessaires ou réalisés dans votre fourchette de prix.
• Calendrier réaliste : anticipez 3 à 6 mois de commercialisation selon le segment visé.