Prix immobilier à Biarritz
en 2026

Biarritz affiche une médiane de 7 424 €/m² pour les appartements et 8 396 €/m² pour les maisons, selon les 2 326 transactions enregistrées sur trois ans. Cette prime de 13% au mètre carré pour les maisons s'explique par la rareté du foncier bâti : seulement 425 ventes contre 1 713 pour les appartements. Le marché reste ainsi profondément segmenté, avec une liquidité bien supérieure sur le parc de copropriété.

La tendance générale marque un repli de -10,3% de la médiane entre 2023 et 2025, traduisant un ajustement sensible après les tensions des années précédentes. Cette correction touche l'ensemble du périmètre analysé, sans distinction de typologie établie par les données disponibles. Pour les acquéreurs, ce contexte offre une fenêtre de négociation inhabituelle sur un marché qui conserve néanmoins des niveaux de prix élevés au regard du territoire régional.

Biarritz compte 26 206 habitants dans les Pyrénées-Atlantiques, positionnée sur le littoral atlantique à quelques kilomètres de la frontière espagnole. Cette commune du Pays basque français tire son attractivité immobilière d'une configuration géographique rare : l'océan d'un côté, les premiers contreforts pyrénéens de l'autre. Cette dualité mer-montagne structure durablement la demande, portée par une clientèle mixte de résidents principaux, de propriétaires secondaires et d'investisseurs locatifs ciblant la saisonnalité balnéaire.

Le marché local se caractérise par une nette prédominance des appartements, qui représentent 1 713 transactions sur les 2 326 analysées sur la période 2022-2025, soit près de 74 % du volume. Les maisons, bien que minoritaires avec 425 ventes, affichent une médiane de prix au m² supérieure de 13 % à celle des appartements — 8 396 € contre 7 424 €. Cette hiérarchie reflète la tension sur le foncier disponible et la rareté des parcelles constructibles en centre-ville et dans les secteurs proches des plages.

L'évolution de -10,3 % de la médiane globale entre 2023 et 2025 traduit un ajustement sensible après les pics observés dans la période post-Covid. Cette correction intervient dans un contexte où Biarritz, bien que distincte de l'agglomération de Perpignan située plus à l'est, maintient son rang parmi les destinations balnéaires les plus recherchées de la côte atlantique. La proximité de l'Espagne, accessible en moins de trente minutes, renforce l'intérêt pour des usages transfrontaliers et une clientèle hispanique active sur le marché local.

Pour vendre efficacement à Biarritz dans un marché en repli de 10,3 % sur deux ans, la précision de l'estimation conditionne la durée de vente. Les données DVF révèlent un écart significatif entre maisons (8 396 €/m²) et appartements (7 424 €/m²) sur près de 2 300 transactions : votre positionnement doit s'appuyer sur des comparables récents de même typologie, et non sur les prix d'annonce qui intègrent une marge de négociation souvent sous-estimée.

• Affinez avec l'état du bien : la médiane DVF ne reflète pas les travaux à prévoir ni les prestations récentes (isolation, rénovation énergétique).
• Anticipez la saisonnalité : la fréquentation touristique de Biarritz concentre l'activité acheteuse sur la période printemps-été.
• Privilégiez le comparable récent : une transaction de 2024-2025 vaut mieux qu'une moyenne de prix d'annonces datées ou éloignées géographiquement.